Editoriale

Cum ne face ciclonul Boris sa devenim intelepti peste noapte

Intr-un moment relativ anost in plan economic, cu putine subiecte care sa merite atentia, ciclonul Boris a devenit cea mai neasteptata sursa de inspiratie pentru un material pe teme economice. Nu, nu pentru a mai scoate in evidenta, a 1002-a oara, cat de nepregatite sunt autoritatile in fata dezastrelor naturale, nici pentru a indemna la mai multa responsabilitate atunci cand vine vorba de a acorda autorizatii de constructie, ci pentru a face o comparatie care, in acest context, devine mai interesanta decat de obicei.

Intr-o stire de la un post de televiziune, un cetatean din localitatea Slobozia Conachi explica in fata camerei cum a investit (a cheltuit, pentru mai mare acuratete) sume mari de bani pentru parchet, mobila si alte lucruri de-ale casei, cu care s-a gandit ca intra in secolul 21 fara a mai fi nevoie sa parcurga distanta de circa 30 km pana la cel mai apropiat punct aflat in acel secol, orasul Galati. A facut acest lucru chiar dupa inundatiile anterioare, din urma cu cativa ani, iar rezultatul a fost unul destul de previzibil: agoniseala convertita din bancnote de plastic, imune la actiunea apei, in obiecte de lemn carora nu le prieste defel interactiunea cu apele involborate ale raurilor patriei, s-a umflat si a devenit inutilizabila, daca nu cumva a fost chiar luata complet de ape. La auzul stirii, o persoana apropiata nu-si poate retine o manifestare de intelepciune spontana: "decat sa dai banii pe parchet si mobila si sa ti le ia apa, mai bine traiesti si… te bucuri de viata” (in transcriere aproximativa).

In lumina acestei revelatii perfect justificate, m-am gandit ca e bine sa aduc in discutie si o doza de intelepciune conventionala, bazata pe argumente mai stiintifice. In final, drama celor aflati in situatia de mai sus porneste de la mentalitatea poporului roman, una complet defazata fata de natiunile mai civilizate din Occident si mai apropiata de Evul Mediu decat de secolul 21. Pentru un procent foarte mare dintre romani, a avea o casa "pe numele tau” este cel mai mare deziderat al vietii, unul pentru care merita sa faca orice fel de sacrificii si privatiuni, si care in multe situatii duce la certuri familiale si traume pentru cei din generatiile urmatoare. E o mentalitate care, de altfel, se transmite de la o generatie la alta, ca o bacterie rezistenta la antibiotice, chiar daca fiecare generatie vede la cea dinainte efectele acestui dezechilibru intre efort si rezultat, masurate prin vieti in mare parte irosite, traite cu frana de mana trasa pentru a directiona cat mai multe resurse catre "stapanul” de beton, BCA, lemn sau alt material. Un fel de "Ion” in varianta moderna. Desigur, a avea o locuinta in proprietate implica si cheltuieli de intretinere si modernizare, pe care in unele cazuri le poate lua apa.

Asa cum se poate vedea in graficul alaturat, poporul german, unul despre care toate dovezile disponibile arata ca e mai avansat decat cel roman, are o mentalitate usor diferita. Rata de detinere a caselor in Germania a fost in 2023 de 47,6%, in timp ce in Romania indicatorul a atins in acelasi an 95,6%. Oficial, situatia din Romania are legatura cu politicile Statului din perioada imediat ulterioara caderii comunismului, insa realitatea e ca, daca acesta era motivul principal, am fi vazut o schimbare in perioada atat de lunga care a trecut de atunci. Adevarul este ca societatea in sine incurajeaza perpetuarea situatiei, iar orice parere contrara celei ca ar trebui sa fim sclavii caselor in care locuim se loveste de un adevarat zid.

Aici apare si conexiunea cu piata de capital, deoarece mentalitatea de "popor imobiliar” nu se limiteaza la a avea cu orice pret o locuinta in proprietate, ci se extinde si catre zona investitionala. Asa cum stim cu totii, majoritatea romanilor care reusesc sa treaca peste conditia de trai de la o luna la alta si sa stranga niste bani au ca prima varianta investitionala o casa, un apartament, o garsoniera, in functie de suma stransa. Daca banii nu sunt de ajuns pentru o locuinta intreaga mai iau un credit sau fac rate la dezvoltatorii imobiliari, in asa fel incat sa ajunga in punctul dorit.

Degeaba ar veni cineva si ar explica, in mod argumentat si logic, ca o suma atat de mare iti ofera o libertate de miscare ridicata si ca poti realiza chiar o diversificare a activelor, fara sa pui toate ouale in acelasi cos, sau ca nu se justifica sa te indatorezi pentru a investi intr-un activ imobiliar, cand ai la indemana multiple instrumente investitionale pe care le poti accesa cu capitalul de care deja dispui. Mentalitatea are radacini adanci si nu se bazeaza pe lucruri stiintifice, ci pe "intelepciunea” transmisa verbal de la parinte la copil, infipta in cap cu atata insistenta incat nu mai iese decat in situatii exceptionale.

Daca in privinta proprietarilor de locuinte surclasam Germania fara probleme, in privinta capitalizarii bursiere raportata la Produsul Intern Brut lucrurile stau exact invers, asa cum se poate observa din urmatoarele doua grafice. Capitalizarea bursei din Romania acoperea la finalul lui 2023 doar 18,4% din PIB, in timp ce in Germania ajunge la aproape jumatate. Desigur, aici e vorba si de alti factori care influenteaza lucrurile, insa indicatorul reflecta in mare parte interesul societatii locale pentru a investi in instrumentele disponibile pe piata de capital.

Si, pentru ca totul ar trebui sa se reduca la bani, am facut un calcul comparativ pentru ultimii 10 ani intre investitia in imobiliare si cea in actiuni. Pentru investitia in imobiliare am folosit indicele publicat de site-ul imobiliare.ro pentru apartamentele scoase la vanzare in Bucuresti, iar pentru cea in actiuni, indicele BET-TR, care include cele mai importante actiuni listate la Bursa de Valori Bucuresti, luand in calcul si dividendele distribuite de acestea.

Pentru a realiza o comparatie relevanta am luat in considerare si randamentul adus de inchirierea imobilului, estimat la 7% pe an brut, dar si dobanda care putea fi incasata de pe urma chiriei, pentru care am folosit indicele ROBOR la 12 luni si dobanda compusa pe perioada avuta in vedere.

Am facut calculul anual, si nu lunar, deoarece nu am considerat ca diferenta e una suficient de mare incat sa justifice o complexitate atat de ridicata.

Dupa cum se vede, pentru o valoare initiala investita de 100.000 de lei (sau de euro, acest lucru e mai putin important), dupa 10 ani s-ar fi strans aproape 300.000 de lei (sau un profit de aproape 200.000 de lei) dintr-o investitie imobiliara, fata de ceva mai mult de 500.000 de lei (un profit de circa 400.000 de lei) dintr-o investitie in actiunile din indicele BET.

Aceste sume nu iau in calcul impozitele pe venit si contributiile sociale, care difera de la un domeniu la altul si au fost modificate pe parcursul perioadei, si nici cheltuielile asociate fiecarui tip de investitie in parte. In cazul investitiei bursiere vorbim in principal despre comisioanele de tranzactionare si cele aferente incasarii dividendelor, in timp ce in cazul imobiliarelor e vorba despre comisioane pentru agenti imobiliari, cheltuieli de mentenanta si reparatii, impozit pe proprietate, iar in cele mai multe cazuri de venituri mai mici in lunile in care proprietatea nu este inchiriata.

Fara a avea niste calcule stiintifice la dispozitie, putem deduce cu un grad destul de mare de certitudine ca investitia imobiliara presupune costuri mai mari, atat in bani, cat si in nervi si timp pierdut, decat cea bursiera, pentru care e de ajuns o conexiune la internet si niste nervi tari in perioadele in care piata nu merge in directia dorita.

Asta fara sa mai aducem in discutie cel mai important avantaj al pietei de capital in fata celei imobiliare: lichiditatea. Da, suna bizar vorbind despre piata de capital din Romania, care are o lichiditate redusa comparativ cu altele, dar este corect in comparatia de fata. Un portofoliu bursier de nivelul zecilor sau sutelor de mii de euro poate fi transformat in numerar intr-o singura sedinta de tranzactionare, mai ales daca este cat de cat diversificat. Un imobil, nu mai vorbim de mai multe, poate fi tinut la vanzare luni de zile, iar pentru a ajunge la o finalitate mai rapida poate fi necesara o reducere substantiala a sumei initiale. Chiar si fara aceste avantaje adiacente, diferenta de randament este una uriasa, profitul potential obtinut din investitia bursiera fiind dublu in cei 10 ani comparativ cu cel din imobiliare.

Revenind la situatia cu care am inceput editorialul si incercand o combinatie intre intelepciunea populara si cea conventionala, daca dupa ce te bucuri de viata iti mai raman niste bani sau daca, dintr-un motiv sau altul, nu mai poti sa te bucuri de viata si ramai oricum cu bani, e mai bine sa-i gestionezi elegant de pe telefon sau calculator si sa-ti aduca inapoi un profit frumos, decat sa stai mereu cu grija ca la urmatoarea inundatie ar putea sa intre la apa.