Acum 10 ani "toata lumea avea 100.000 de euro”. Am tot auzit aceasta expresie si am incercat sa o inteleg. Suta de mii de euro, in buzunarele tuturor, era de fapt o iluzie data de boom-ul imobiliar si creditarea nesabuita. Pe langa cei care chiar detineau acest capital, obtinerea unui credit bancar de 100.000 de euro era un aspect ce tinea mai mult de dorinta fiecaruia. Pana si pretul unei garsoniere in Bucuresti se apropia de acest nivel ceea ce inseamna ca cei care aveau un apartament de 2 sau 3 camere, putea relativ usor sa intre in posesia unei astfel de sume.
Imobiliare vs piata de capital: Nu este vreo urma de indoiala ca in 2008, prima discutie despre o investitie se indrepta spre sectorul imobiliar. Sigur, nu putea sa stie nimeni ca in martie-aprilie 2008 se setau maximele pietei imobiliare, la fel cum nici la actiuni nu se stia in iulie 2007 ca acela va fi maximul pietei. Asadar, daca nu se investeau in imobiliare, piata de capital ar fi fost si ea o alternativa. Insa, cum intre iulie 2007 si aprilie 2008 deja pierduse 37% din maxime, iar investitorii tind sa apricieze o piata atunci cand a crescut deja, pentru investitia in actiuni exista deja o aversiune. In mai putin de un an (februarie 2009), cei care nu au investit in actiuni se felicitau pentru ca actiunile si-au continuat trendul descendent si chiar si l-au accelerat la inceputul lui 2009. Dar, cum nici una dintre investitii nu avea sau cel putin nu ar fi trebuit sa aiba un orizont de timp atat de scurt, vom analiza cum ar fi stat azi doua persoane care au investit in aprilie 2008, in imobiliare, respectiv in actiuni.
Conform site-urilor de profil, un apartament de doua camere in Bucuresti costa in medie 110.000 euro in aprilie 2008. Indicele BET era 7000 de punct fix acum 10 ani. In acel moment, un euro era 3,65 lei. In lei, asta ar fi insemnat o investitie de aprox. 400.000 lei. Timp de 10 ani, investitorul in imobiliare a primit chirie, iar celalalt a primit dividende. Cu ajutorul publicatiilor de profil, am stabilit o chirie medie de 400 de euro/luna. 10 ani de chirie ori 400 de euro pe luna inseamna pentru investitorul in apartamentul de doua camere o suma de 48.000 de euro (poate usor optimista acesta chirie, insa am ales sa plusez putin pentru investitia imobiliara in incercarea de a fi cat mai obiectiv). In acelasi timp, considerand un dividend mediu de 5% timp de 10 ani, investitorul in actiuni ar fi primit 20.000 lei/an sau 200.000 lei in toti cei 10 ani, in contextul in care investitia ar fi fost tot de 400.000 lei.
Cum ar fi stat acum cei doi investitori? Pretul mediu al unui apartament de doua camere in Bucuresti a ajuns la 61.000 euro. Adaugand cei 48.000 euro din chirie la pretul de acum al apartamentului, rezulta ca investitorul in imobiliare a ajuns pe break-even (am considerat ca nu a avut apartamentul neinchiriat nici macar o luna si ca nu a investit absolut nimic in renovare). Ar avea in momentul de fata 109.000 euro, cu doar 1000 de euro mai putin decat a investit. Daca ar fi insa sa facem calculul in lei, 109.000 euro inseamna acum 507.000 lei. Cu 107.000 lei mai mult decat a investit, adica un randament de 26.7% in lei. Trecem acum la investitorul in actiuni: BET este acum 8.950 de puncte. Daca ar fi urmarit intocmai indicele BET, investitorul in actiuni ar fi avut acum 508.000 lei. Adaugand insa si dividendele obtinute ajungem la 708.000. Ceea ce inseamna ca in lei, randamentul ar fi de 77%. Daca ne raportam la euro randamentul este ceva mai mic, adica +38%: cei 708.000 lei inseamna acum aprox. 152.000 euro, cu 42.000 euro mai mult decat a investit. In concluzie, facand calculele in euro investitorul in imobiliare si-a recuperat investitia in timp ce investitorul in actiuni a castigat 38%. Daca socotim in lei, apartamentul de doua camere a adus un castig de 26%, iar actiunile un profit de 77%. Este evident care dintre cei doi este acum mai incantat.
Poate ca pare putin fortata aceasta comparatie, insa piata imobiliara a fost intotdeauna rivalul pietei de capital, de cele mai multe ori cu argumente nefondante. Investitorii de retail au vandut de multe ori actiuni pentru a cumpara un apartament cu scopul de a-l inchiria. Sigur, comparatia putea fi facuta mai amanuntit: costuri cu intretinerea apartamentului, perioadele in care nu este inchiriat sau comisioanele de tranzactionare in cazul actiunilor. Am fi ajuns poate la o diferenta si mai mare. Un alt factor care a contribuit la rezultatul calculelor de mai sus este acela ca a existat o intarziere de aproape un an intre maximul pietei de capital si cel al pietei imobiliare. Bursa a anticipat criza si a inceput sa scada de la mijlocul lui 2007, in timp ce piata imobiliara a continuat sa creasca. Daca am fi facut totusi o comparatie intre a investi in zona de maxim a celor doua piete, rezultatul ar fi fost unul de echilibru. In concluzie, piata de capital ar trebui sa devina o redutabila alternativa in sensul diversificarii investitiilor.
Autor: Simion Tihon